Na avaliação de Alex Nabuco dos Santos, a relação entre taxa Selic e yield imobiliário voltou ao centro das decisões patrimoniais em 2026, mas sob uma lógica diferente daquela observada em ciclos anteriores. O debate deixou de ser apenas comparativo, entre “quanto rende o imóvel” e “quanto paga a renda fixa”, e passou a incorporar fatores como risco real, previsibilidade de fluxo e proteção patrimonial em ambientes macroeconômicos mais complexos.
Durante períodos prolongados de juros elevados, a renda fixa tende a capturar atenção imediata do grande investidor. A liquidez diária, a previsibilidade nominal e a simplicidade operacional criam uma referência poderosa. Ainda assim, essa comparação direta começa a perder eficiência quando o cenário deixa de ser transitório e passa a estrutural.
Selic alta não significa decisão automática
Sob a ótica de Alex Nabuco dos Santos, interpretar a Selic elevada como veto automático ao investimento imobiliário é uma simplificação recorrente. Embora o juro alto pressione o custo de oportunidade, ele também altera o comportamento do capital, a oferta de crédito e a dinâmica de preços dos ativos reais.
Em ciclos longos, a renda fixa deixa de ser apenas instrumento de retorno e passa a carregar risco de reinvestimento. O investidor que permanece exposto por longos períodos passa a depender da manutenção do patamar de juros para sustentar sua estratégia. Já o imóvel, mesmo com yield inicial menor, oferece estabilidade de fluxo e menor volatilidade patrimonial ao longo do tempo.
Yield imobiliário precisa ser lido além do número
Conforme evidencia Alex Nabuco dos Santos, o yield imobiliário não deve ser analisado como taxa isolada. Diferentemente da renda fixa, ele incorpora componentes qualitativos, como estabilidade do locatário, duração contratual, capacidade de reajuste e resiliência da demanda. Esses fatores não aparecem na taxa nominal, mas influenciam diretamente o retorno real ao longo do ciclo.
Ademais, o yield imobiliário tende a se ajustar de forma mais lenta do que os juros. Em momentos de Selic elevada, os preços dos imóveis não caem de forma proporcional e imediata. O ajuste ocorre por seletividade, não por colapso generalizado, o que preserva o valor do ativo e reduz volatilidade patrimonial.
O ponto em que o aluguel volta a competir
Segundo Alex Nabuco dos Santos, o ponto de inflexão entre aluguel e renda fixa não ocorre quando o yield supera a Selic nominal, mas quando o investidor passa a valorar atributos que a renda fixa não entrega. Previsibilidade de longo prazo, proteção contra inflação real e diversificação patrimonial ganham peso à medida que o horizonte se alonga.
Em 2026, muitos investidores institucionais e familiares começam a reequilibrar portfólios justamente por esse motivo. A renda fixa segue relevante como instrumento tático, enquanto o imobiliário reassume papel estratégico. O aluguel deixa de competir por taxa e passa a competir por função dentro do patrimônio.
Selic alta também afeta a oferta de imóveis
De acordo com Alex Nabuco dos Santos, a taxa Selic elevada impacta não apenas o investidor, mas também o lado da oferta. O crédito mais restrito reduz novos lançamentos, posterga projetos e limita a criação de estoque futuro. Essa dinâmica tende a sustentar preços de imóveis prontos e bem localizados, especialmente nos segmentos com demanda estrutural.
Esse efeito secundário é frequentemente ignorado na comparação direta entre aluguel e renda fixa. Enquanto o investidor avalia o retorno, o mercado ajusta sua capacidade de entrega. No médio prazo, a restrição de oferta favorece ativos já existentes, fortalecendo a atratividade do yield imobiliário.
Renda fixa protege capital, mas não estrutura patrimônio
Alex Nabuco dos Santos ressalta que a renda fixa cumpre papel importante na proteção de liquidez e no controle de volatilidade de curto prazo. No entanto, ela não estrutura patrimônio no sentido amplo. Não cria lastro real, não diversifica risco sistêmico e não protege contra mudanças abruptas de regime econômico.
O imóvel, por sua vez, mesmo com retorno inicial mais modesto, constrói valor ao longo do tempo por meio da combinação entre renda, preservação patrimonial e escassez relativa. Em ambientes macroeconômicos instáveis, essa combinação passa a ser mais relevante do que a taxa nominal isolada.
A decisão madura vai além da taxa
Para Alex Nabuco dos Santos, a decisão madura em 2026 não está em escolher entre imóvel ou renda fixa, mas em compreender o papel de cada um dentro da estratégia patrimonial. A Selic elevada não elimina o apelo do yield imobiliário, apenas redefine seu lugar na alocação.
Quando o investidor deixa de comparar taxas e passa a comparar funções, o imóvel volta a fazer sentido mesmo em cenários de juros altos. Não como alternativa tática de curto prazo, mas como componente estrutural de um portfólio desenhado para atravessar ciclos longos com previsibilidade e controle de risco.
Autor: Kinasta Balder